Inwestycje w nieruchomości

Wielu inwestorów decyduje się na zakup nieruchomości jako formę inwestycji. Nieruchomości mogą być dobrą formą lokowania kapitału, jednak musimy pamiętać o ryzykach z nimi związanymi. W tym artykule postaramy się wskazać 7 rzeczy, o których inwestorzy często zapominają inwestując w nieruchomości.

1. Demografia

Najsilniejszym czynnikiem determinującym ceny nieruchomości jest popyt i podaż. Na popyt w długim terminie najsilniejszy wpływ mają zmiany demograficzne. Przed inwestycją w danym regionie warto spojrzeć jakie są prognozy demograficzne, dla miasta, w którym planujemy zainwestować w nieruchomość. Poniżej prezentujemy liczbę mieszkańców wybranych miast w 2014 roku i prognozę GUS na 2050 rok.

Źródło: GUS

Jak widzimy, GUS prognozuje, że w najbliższych latach społeczeństwo w Polsce będzie się starzeć a liczba ludności dynamicznie będzie spadać. Wyludnienie się miast może spowodować, że popyt na mieszkania spadnie, a co za tym idzie spadną ich ceny. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że na zakup nieruchomości decydują się głównie ludzie młodzi i w średnim wieku. Ludzie starsi raczej wybierają nieruchomości zlokalizowane poza centrami aglomeracji. To także musimy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości.

2. Koszty transakcyjne

Koszty transakcyjne są bardzo duże w przypadku zakupu nieruchomości. Koszty te obejmują podatki, prowizje dla pośrednika, opłaty urzędowe, opłaty za udzielenie kredytu, koszt notariusza itp. Koszty transakcyjne w przypadku innych rodzajów inwestycji np. funduszy inwestycyjnych są zdecydowanie mniejsze i wynoszą od 0% do około 2-3%. Kupując akcje na giełdzie musimy liczyć się z prowizją maklerską, która najczęściej wynosi 0,15%-0,39%.

Oprócz kosztów jawnych musimy liczyć na koszty utajone tj. czasochłonność. O ile inwestycji w fundusze inwestycyjne lub akcje możemy dokonać za pomocą kliknięcia myszy, o tyle nabycie nieruchomości jest bardziej skomplikowane. Czas to pieniądz, spędzony na poszukiwaniu nieruchomości możemy przeznaczyć na pracę zarobkową i zwiększyć nasze zyski.

Poza kosztami transakcyjnymi musimy też liczyć się z innymi kosztami: utrzymania nieruchomości, remontów, ubezpieczenia, podatków itp. Kupując fundusz inwestycyjny również płacimy opłatę za zarządzanie, ale najczęściej zdecydowanie mniejszą – wynoszącą od 0,3% do 4% wartości aktywów rocznie.

3. Brak płynności

Jeżeli nie trafimy z inwestycją i kupimy nieruchomość, która nam nie odpowiada. Wyjście z inwestycji jest bardzo trudne. Często sprzedaż nieruchomości trwa miesiące a nawet lata. W sytuacji, w której potrzebujemy nagle gotówki (np. zachorujemy) może to być problem. Zbyt długie oczekiwanie na gotówkę może spowodować, że będziemy musieli sprzedać nieruchomość bardzo tanio i pogodzić się ze stratą. W przypadku inwestycji w fundusze inwestycyjne bądź tez akcje sprawa wygląda dużo prościej. Po złożeniu zlecenia, uzyskujemy wycenę rynkową (lub bardzo zbliżoną) i w ciągu kilku dni gotówka trafia na nasze konto w banku.

4. Stopy procentowe

Wielu inwestorów dokonuje zakupu nieruchomości finansując ją kredytem hipotecznym. Niskie stopy procentowej powodują, że niskie są raty kredytu. Niskie raty kredytu przekładają się na dużą liczbę inwestorów, co w konsekwencji powoduje większy popyt na mieszkania i wzrost cen nieruchomości.

Obecnie w Polsce mamy środowisko niskich stóp procentowych. Inwestorzy muszą mieć jednak na uwadze, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Stopy procentowe zmieniają się w cyklach wieloletnich.

Rosnące stopy procentowe mogą spowodować, że inwestorzy nie będą w stanie spłacać kredytów co w konsekwencji spowoduje nie tylko spadek popytu na nieruchomości ale i wzrost podaży tych nieruchomości. Kredytobiorcy w warunkach wysokich rat kredytu mogą zdecydować się na sprzedaż mieszkań  co spowoduje presje na ich ceny.

5. Duże środki na inwestycje

Inwestycje w nieruchomości wymagają dużych nakładów. Jeżeli zdecydujemy się na zakup nieruchomości za gotówkę w dużym mieście musimy dysponować kwotą kilkuset tysięcy złotych. Wielu drobnych inwestorów nie dysponuje takim kapitałem i dlatego chcą nabyć nieruchomość posiłkują się kredytem hipotecznym.

Wysokie ceny nieruchomości nie tylko utrudniają zakup ale także utrudniają dywersyfikację inwestycji. Jeżeli posiadamy fundusz inwestycyjny, który posiada akcje 50 różnych przedsiębiorstw to posiadamy dobrze uodporniony portfel na indywidualne zdarzenia. Przykładowo, jeżeli źle zainwestujemy w ten fundusz i jedno przedsiębiorstwo straci 50%, to cały portfel straci 1% wartości czyli 5000 zł dla inwestycji wynoszącej 500.000 zł. Teraz wyobraźmy sobie podobną sytuację gdy kupujemy nieruchomość za 500.000 zł. Jeżeli nabędziemy nieruchomość za gotówkę (500.000 zł) i nieruchomość ta straci 50% na wartości to tracimy aż 50% kapitału (250.000 zł). Jeżeli w tą samą nieruchomość będziemy finansować kredytem 30/70 (150.000 zł kapitału własnego i 350.000 zł kredyt hipoteczny) to przy spadku wartości nieruchomości o 50% nie tylko stracimy całość oszczędności (150.000 zł) ale i wpadniemy w długi w wysokości 100.000 zł.

6. Wahania cen nieruchomości

Wielu inwestorów nabywa nieruchomości ze względu na stabilność. Często powtarzana jest fraza „na nieruchomości nie stracisz”. Jest to oczywiście nieprawda, każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, a szczególnie ta, która finansowana jest kredytem. Kredyt powoduje, że korzystamy z dźwigni finansowej i zarówno zyski jak i straty mogą być zwielokrotnione.

Często przywoływana jest opinia, że ceny nieruchomości nie podlegają tak dużym wahaniom jak akcje czy fundusze inwestycyjne. To również nie jest prawdą. Po prostu ceny nieruchomości nie są obserwowane na rynku codziennie. Nie możemy zobaczyć ile z dnia na dzień cena nieruchomości się zmieniła i z tego powodu wydaje nam się, że nie zmienia się jej wartość. Jest to oczywiście mylące, ponieważ ceny nieruchomości codziennie się zmieniają (tak jak ceny wszystkich aktywów) tylko nie widzimy ich wycen tak łatwo jak instrumentów finansowych na giełdzie.

7. Konieczność posiadania odpowiedniej wiedzy

Inwestycje w nieruchomości wiążą się z koniecznością posiadania dużej wiedzy i doświadczenia. Musimy wiedzieć ile wynoszą ceny nieruchomości w danej okolicy, jaką nieruchomość chcemy kupić, jak chcemy sfinansować transakcję, jakie procedury prawne towarzyszą nieruchomościom. Dodatkowo gdy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego musimy przyjrzeć się stanowi technicznemu budynku. Nie mając doświadczenia w tym obszarze możemy niemile się rozczarować, gdy sprzedający nie poinformuje nas o problemach. Możemy zatrudnić rzeczoznawcę, który oceni stan nieruchomości i pomoże ja wycenić, możemy skorzystać tez z usług pośrednika, który pomoże przejść przez przepisy prawa i proces uzyskiwania kredytu, jednak najczęściej wiąże się to z dużymi kosztami.

Podsumowując

Istnieje wiele różnych czynników determinujących ceny nieruchomości. Powyżej przedstawiliśmy część z nich, o których inwestorzy często zapominają. Wielu inwestorów uważa, że inwestycje nieruchomości pozbawione są ryzyka. Musimy podkreślić, że jest to nieprawda, każda inwestycja wiąże się z ryzykiem inwestycyjnym. Część ryzyka np. związana z płynnością, wielkością inwestycji, demografią i kosztami możemy ograniczyć inwestując w zróżnicowany portfel aktywów np. fundusze inwestycyjne.

Dla wielu inwestorów, którzy dysponują pokaźnym majątkiem zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych może być korzystny. Dla pozostałych inwestorów, lepszą inwestycją mogą okazać się fundusze inwestycyjne, które są bardziej płynne i już mocno zdywersyfikowane same w sobie. Większość funduszy posiada akcje i obligacje dziesiątek spółek, przyczyniając się do ograniczenia ryzyka.