Zawsze myślałam, że jeżeli już zdecyduję się na jakiś kredyt, będzie to właśnie kredyt hipoteczny. Dzięki niemu wizja własnych czterech kątów była znacznie bliższa. Przecież na wynajem wydaję rocznie prawie tyle, co suma rat kredytu! A dodatkowo ta magiczna świadomość, że kupuję nową serwetkę do MOJEGO mieszkania… I już myślę o tym, jak ruszyć w drogę do własnego lokum.
Między decyzją o chęci skorzystania z oferty kredytu hipotecznego a chwilą jego otrzymania jest czas, w którym należy uzbroić się w cierpliwość i podjąć określone działania, które możemy podzielić na 5 etapów:
- Ocena możliwości kredytowych
- Wybór nieruchomości
- Wypełnienie wniosku kredytowego
- Analiza wniosku kredytowego
- Podpisanie umowy i wypłacenie kredytu
Zacznijmy jednak od najbardziej emocjonującej kwestii – ceny. Poza oprocentowaniem i prowizją dla banku, musimy liczyć się z różnymi opłatami lub dodatkowymi produktami, stanowiącymi wymóg banku, którego spełnienie jest niezbędne do zawarcia umowy kredytu np. wykupienie ubezpieczenia czy założenie konta osobistego.
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów: marży banku oraz stopy bazowej/wskaźnika referencyjnego, która stanowi – w dużym skrócie – koszt finansowania udzielanych kredytów (więcej na ten temat znajdziecie w Kredytowym abeCAdle). Aby łatwiej nam było zrozumieć o co chodzi, musimy wyjaśnić, że banki, udzielając kredytu nie pożyczają swoich pieniędzy. Bank pożycza pieniądze na rynku międzybankowym oraz od klientów, którzy deponują w nim swoje środki pieniężne na kontach osobistych czy lokatach. Oferując na tych produktach określony procent, bank płaci de facto klientom za pożyczenie pieniędzy. To właśnie na pokrycie tych kosztów bank pobiera część zmienną oprocentowania w postaci stopy bazowej lub wskaźnika referencyjnego. Najczęściej jest nim stopa WIBOR 3- lub 6- miesięczny (oznaczany skrótem 3M lub 6M) – zmienna stopa oprocentowania na rynku międzybankowym w Polsce.
Drugim elementem ceny kredytów hipotecznych jest marża banku. To stała, określona w umowie wartość procentowa, która dodawana do stopy bazowej stanowi oprocentowanie kredytu w danym okresie. Ponieważ stopa bazowa jest wskaźnikiem zmiennym, a marża to wartość stała, suma tych komponentów sprawia, że oprocentowanie kredytów w całym okresie kredytowania ulega wahaniom. Może więc się zdarzyć – i najczęściej tak właśnie jest – że rata kredytu, którą płacisz na moment zawierania umowy, jest wyższa lub niższa niż ta, którą płacisz za jakiś czas. Fluktuacje te wyznaczają ryzyko stopy procentowej. Warto wiedzieć, że ponieważ banki nie mają wpływu na wysokość stopy bazowej, konkurują między sobą częścią stałą ceny czyli marżą. Jeśli więc przyjdzie Ci oceniać atrakcyjność cenową danego produktu, zwróć uwagę właśnie na marżę.
Uwaga! Istnieją również oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową w danym np. pięcioletnim okresie. Po tym czasie oprocentowanie kredytu wraca do opisanej już konstrukcji zmiennej stopy bazowej i marży. W okresie stałego oprocentowania klient jest zabezpieczony od ryzyka zmienności stopy procentowej, jego oprocentowanie jest jednak w tym okresie nieco wyższe.
Istotnym elementem ceny kredytu mieszkaniowego jest również prowizja za jego udzielenie. Jest to wartość procentowa liczona od kwoty kredytu i stanowi dodatkowy wydatek, najczęściej rzędu kilku tysięcy. Na szczęście banki oferują usługe kredytowania prowizji poprzez powiększenie całkowitej kwoty kredytu o jej wartość. Plusem tego rozwiązania jest brak konieczności wydawania tej kwoty w momencie udzielania kredytu. Minus jest jednak taki, że od tej kwoty bank będzie musiał naliczyć odsetki. Warto poprosić doradcę o symulację obu rozwiązań.
Ocena możliwości kredytowych
Na samym początku naszej drogi bank musi określić naszą zdolność kredytową. Bardzo często zaczynamy od znalezienia wymarzonego mieszkania,. Po dokonaniu analizy przez bank może się jednak okazać, że nie spełniamy wymogów proceduralnych bądź zwyczajnie nie mamy zdolności kredytowej na kwotę, o którą wnioskujemy. W takich wypadkach może się okazać, że musimy jeszcze zaczekać na możliwość sfinansowania wymarzonej nieruchomości, do której wybraliśmy już kolory ścian. Dlatego też warto zacząć od sprawdzenia na początku swojej zdolności kredytowej, i dopasowania planów nabycia nieruchomość do naszych możliwości finansowych.
Aby bank mógł wyliczyć naszą zdolność kredytową musimy zadeklarować wpływy miesięczne oraz dochód a także szacunkową wartość i czas trwania planowanego kredytu. Wpływ na zdolność kredytową ma wiele czynników, dlatego warto skontaktować się z doradcą, który wyjaśni nam szczegóły jej oceny.
Ważne! Warunkiem ubiegania się o kredyt mieszkaniowy jest posiadanie tzw. Wkładu własnego wynoszącego minimalnie 20% wartości kredytowanej nieruchomości.
Wybór nieruchomości
Skoro wiemy już jaka jest nasza zdolność kredytowa, możemy przejść do najprzyjemniejszego etapu – wyboru nieruchomości. Jest to temat na osobny artykuł jednak możemy mieszkania szukać na własną rękę lub skorzystać z dostępnych na rynku pośredników. Na pewno warto dokładnie przeanalizować obydwie opcje pod względem czasu i kosztów.
Ważne! Kredyt mieszkaniowy możemy przeznaczyć nie tylko na zakup mieszkania czy domu, ale także na zakup działki, budowę domu, remont czy refinansowanie nabytej wcześniej nieruchomości .
Wypełnienie wniosku kredytowego
Gdy już wybraliśmy wymarzone mieszkanie, udajemy się do banku w celu wypełnienia wniosku kredytowego. Ważna na tym etapie jest opieka doradcy, bo to on wyjaśni poszczególne kroki i pomoże wypełnić wniosek oraz skompletować dokumenty. Możemy zostać poproszeni o dokumenty dotyczące wysokości i źródła dochodu oraz nieruchomości którą chcemy skredytować. Do złożenia wniosku kredytowego konieczna będzie również zawarta uprzednio umowa deweloperska (dla nieruchomości z rynku pierwotnego) lub przedwstępna umowa sprzedaży (dla nieruchomości z rynku wtórnego) Wymogi co dokumentów różnią się w bankach.
Analiza wniosku kredytowego
Wypełniony wniosek wraz z dokumentacją trafia do analizy. Analityk kredytowy sprawdza wiarygodność załączonych dokumentów oraz bada, czy nie zalegamy ze spłatą zobowiązań w zewnętrznych bazach danych . Etap ten może potrwać do kilkunastu dni. Wkrótce wejdą jednak przepisy prawa, które ograniczą ten proces do 21 dni. Decyzja może być pozytywna, negatywna lub pozytywna warunkowo (bank przyzna kredyt pod warunkiem spełnienia określonych zaleceń).
Podpisanie umowy i uruchomienie kredytu
Na samym końcu następuje zawarcie umowy i wypłata środków na rachunek dewelopera lub sprzedawcy. Gdy nieruchomość jest na etapie budowy, wypłata kredytu może nastąpić w transzach. Podczas podpisywania umowy zwróć uwagę na poprawność wszystkich danych osobowych oraz postanowień umowy kredytowej.
Bank wypłacił kredyt, a Ty możesz cieszyć się wymarzonym mieszkaniem 🙂 Jak widzimy, cały proces ubiegania się o kredyt jest niełatwy. Podczas czytania umowy, konsultujmy niezrozumiałe zapisy z doradcą. Bądźmy dociekliwi i pytajmy o wszystko, co jest dla nas niezrozumiałe lub budzi nasze wątpliwości.
* Magdalena Jabłońska – Product Manager w Departamencie Zarządzania Segmentami i Produktami, ekspert w dziedzinie kredytów mieszkaniowych
